Ako sa počíta hypotéka a celkové náklady na úver

Hypotekárne úvery sú u nás najčastejším zdrojom financovania nehnuteľnosti. Účel hypoték ostáva aj po rokoch rovnaký, no ich výška a podmienky získania sa priebežne menia. Od vývoja na trhu a vašich finančných možností závisí, aký typ hypotéky je pre vás vhodný, akú výšku úveru vám banka schváli a na akú dobu zafixuje úrokové sadzby.

Čo je hypotéka a aký je jej účel?
Poskytovanie hypoték má u nás viac ako 20-ročnú tradíciu. Prvý hypotekárny úver bol na Slovensku schválený v roku 1998. Úrokové sadzby postupne klesli z viac ako 13 % pod 1 % a priemerná výška hypotéky sa niekoľkonásobne zvýšila. Napriek dynamickému vývoju sa účel hypotéky nezmenil. Špecifický úverový produkt s dlhodobou splatnosťou slúži na financovanie kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti. Banka ho na základe schválenej žiadosti o hypotéku poskytuje s podmienkou zabezpečenia nehnuteľnosťou. Ako záruka môže poslúžiť nehnuteľnosť financovaná danou hypotékou alebo iný nehnuteľný majetok s hodnotou postačujúcou na finančné krytie poskytnutého úveru.

Kto môže požiadať o hypotéku?
Hypotekárny úver môže na Slovensku získať každý žiadateľ, ktorý disponuje požadovanou zábezpekou a dokáže splniť podmienky stanovené aktuálne platnou legislatívou. Podľa nich musí byť žiadateľ plnoletý a jeho trvalý pobyt musí byť evidovaný na území SR. Slovenské občianstvo nie je podmienkou. Pokiaľ žiada o hypotéku cudzinec, banka mu žiadosť schváli, ak má trvalý pobyt na Slovensku. Podmienkou pre schválenie žiadosti je aj príjem zo závislej činnosti alebo z podnikania, prípadne iný legálny príjem, ktorý vie žiadateľ pri podávaní žiadosti o hypotéku zdokladovať.

Doklady potrebné k žiadosti o hypotéku:
- doklady totožnosti (väčšina bánk vyžaduje 2 doklady)
- potvrdenie o príjme zo závislej činnosti od zamestnávateľa
- u podnikateľov daňové priznanie za predchádzajúci rok
- výpisy z bankových účtov staré 3 až 6 mesiacov
- znalecký posudok (ak si banka nedá spracovať vlastný)
- kúpna zmluva (predkladá sa pri kúpe nehnuteľnosti)
- v závislosti od typu hypotéky sa dokladuje účel úveru

Aký typ hypoték banky poskytujú?
Najrozšírenejší typ hypotéky na slovenskom trhu je "klasická" hypotéka, pri ktorej je potrebné preukázať účel využitia požičaných finančných prostriedkov. Úver je možné použiť len na kúpu, výstavbu alebo zmenu (nadstavbu, prístavbu) nehnuteľnosti. Pri výstavbe rodinného domu sa vyžadujú aj doklady na výstavbu nehnuteľnosti. Banky môžu vyžadovať stavebné povolenie, geometrický plán, projektovú dokumentáciu a kalkuláciu nákladov. Žiadny z týchto dokladov nie je nutné preukazovať pri americkej hypotéke. Bezúčelový úver je takisto zabezpečený nehnuteľnosťou, no požičané peniaze sa nemusia použiť na kúpu alebo výstavbu bytu či domu. Vďaka tomu slúži aj ako zdroj peňazí pri dofinancovaní nehnuteľnosti, na ktorú žiadatelia nezískajú tzv. 100 % hypotéku.

Hypotéka nezaplatí celú obstarávaciu cenu
Banky prestali poskytovať 100 % hypotéky pri financovaní nehnuteľnosti, ktorou je zabezpečený daný úver. Na základe odporúčaní Národnej banky Slovenska spred niekoľkých rokov znížili pomer LTV (loan to value), ktorý vyjadruje pomer medzi výškou hypotekárneho úveru a hodnotou nehnuteľnosti, na 80-90 %. „Výška prefinancovania môže byť rôzna naprieč bankami, najčastejšie je 80 % prefinancovanie kúpy. Ak klient plánuje hypotéku zabezpečiť kupovanou nehnuteľnosťou, tak najvyššie možné dostupné prefinancovanie na trhu je vo výške 90 % z hodnoty nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Samuel Šiška z realitnej kancelárie RIEŠIME BÝVANIE a k možnosti získania 100 % hypotéky dodáva, „ak má kupujúci možnosť ručiť aj inou nehnuteľnosťou, je možné aj viac ako 100 % prefinancovanie, napríklad sa dá financovať prípadná rekonštrukcia alebo zariadenie nehnuteľnosti.“

Maximálna výška hypotéky a jej výpočet
Od stanoveného pomeru LTV sa v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti odvíja celková výška hypotéky, ktorú je banka ochotná schváliť. Pri jej výpočte sa berú do úvahy aj ďalšie kritériá. Kľúčovým faktorom je výška príjmu žiadateľa, na základe ktorej sa hodnotí DTI (ukazovateľ celkovej zadlženosti). Maximálna výška úveru nesmie prekročiť 8-násobok ročného príjmu žiadateľa. Pri hypotékach pre mladých je pri 5 % schválených žiadostí akceptovaný 9-násobok ročného príjmu. Banky zároveň vykonávajú "stress test", pri ktorom zisťujú, či bude žiadateľ schopný splácať úver pri zvýšení úroku o 2 % v čase výročia fixácie úrokovej sadzby.

Najvýhodnejšia fixácia úrokovej sadzby
Úroková sadzba sa mení po uplynutí stanovenej doby fixácie. Počas jej plynutia sa nezvyšuje ani neznižuje bez ohľadu na zmeny vo výške dostupných úrokov. V čase vypršania tejto doby sa po dohode so žiadateľom nastaví nová lehota trvania fixácie s dočasne pevne stanoveným úrokom. Banky v súčasnosti ponúkajú niekoľko štandardných fixačných variantov od 1 do 10 rokov. Výhodnosť jednotlivých variantov závisí od individuálnych finančných možností klientov a ich vyhliadok do budúcnosti. Zásadný vplyv má aj aktuálny vývoj na trhu a výška úrokov, ktoré banky ponúknu žiadateľom. „V dnešnej dobe, kedy sú úrokové sadzby pravdepodobne na vrchole a v najbližších rokoch nás bude čakať pravdepodobne mierny pokles, je dôležité vyberať financujúcu banku aj podľa toho, ako sa zvykne zachovať, ak v priebehu fixácie požiadate o zníženie úrokovej sadzby,“ radí Samuel Šiška a klientom bánk odporúča, „vyberať kratšie fixácie a hlavne banky, ktoré majú dobre fungujúci retenčný proces, vďaka čomu si vie klient priebežne dohodnúť s bankou zníženie úrokovej sadzby aj v rámci fixácie.“ Klienti sa podľa neho môžu pokúsiť s bankou vyjednávať o individuálnom znížení úrokov. „V každej banke funguje cenotvorba iným spôsobom. V niektorých bankách sú tabuľkové sadzby, teda úrokové sadzby sú rovnaké pre všetkých klientov, v iných je možné individuálne jednať o výške úrokovej sadzby.“ Šancu vyjednať výhodnejšie podmienky majú najmä klienti s vysokou bonitou.

Akú úlohu zohráva bonita klienta?
Bonita má zásadný vplyv na vyjednanie nižších úrokových sadzieb a stanovenie maximálnej výšky hypotéky, ktorú je poskytovateľ ochotný schváliť. Banky posudzujú mieru schopnosti splácať úver na základe niekoľkých kritérií. „Bonitu alebo rating klienta zlepšujú hlavne tieto faktory: výška príjmu, dĺžka zamestnania a vysokoškolské vzdelanie. Bonitu v niektorých bankách vie taktiež zlepšiť spolužiadateľ alebo ručiteľ, vedľajší príjem alebo miesto trvalého pobytu v krajskom meste,“ vysvetľuje Samuel Šiška a uvádza príklad "najbonitnejšieho" klienta, „bol by to bol pár/manželia, obaja zamestnaní viac ako rok s nadštandardným príjmom, požadujúci hypotéku vo výške menej ako 80 % z hodnoty nehnuteľnosti.“

Možnosti dofinancovania nehnuteľnosti
Sprísnenie podmienok získania hypotéky spojené so znížením pomeru LTV a zavedením príjmového stropu vo výške 8-násobku, resp. 9-násobku ročného príjmu prinútilo mnohých žiadateľov hľadať ďalšie možnosti financovania kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti. Klienti bez vlastných zdrojov alebo súkromných pôžičiek od rodiny či priateľov sú odkázaní na iné úverové produkty poskytované finančnými inštitúciami. „Najčastejšie využívané riešenie je stavebný úver alebo medziúver od stavebnej sporiteľne. Je to hlavne kvôli splatnosti, ktorá môže byť až 30-ročná. Ďalšou možnosťou je spotrebný úver, ktorý sa dá štandardne vybaviť jednoduchšie a rýchlejšie, ale je možná iba 8-ročná splatnosť a tým pádom má vyššie mesačné splátky ako medziúver.“

Celkové náklady na hypotéku a RPMN
Výpočet mesačnej splátky na základe výšky úrokovej sadzby a dĺžky splácania celého úveru neodzrkadľuje celkové náklady na hypotéku. Pri ich výpočte je dôležité sledovať aj RPMN, ktorá napovedá, koľko reálne na hypotéke preplatíte. „Ročná percentuálna miera nákladov by mala ukazovať, koľko banke zaplatíte nielen na úrokoch, ale aj na poplatkoch spojených s hypotékou. Najčastejšie poplatky sú: poplatok za spracovanie a schválenie hypotéky, poplatok za znalecký posudok, kolok na katastri, mesačný poplatok za vedenie bežného účtu, poistenie nehnuteľnosti, prípadne aj životné poistenie spojené s hypotékou. Často sa však stáva, že vypočítaná RPMN nereflektuje reálne náklady klienta. Napr. klient spĺňa podmienky banky na vedenie bežného účtu zadarmo alebo poplatok za znalecký posudok bol nižší než ten, s ktorým kalkulovala banka. Preto by som klientom odporučil sledovať hlavne reálne výdavky spojené s hypotékou, ktoré musia zaplatiť, pretože výpočet RPMN nemusí byť vždy 100 % presný,“ dodáva Samuel Šiška.

Výšku úrokovej sadzby a ročnej percentuálnej miery nákladov ovplyvňuje aj dĺžka splácania hypotéky. Splatnosť si je možné nastaviť maximálne na 30 rokov. Maximálna dĺžka splatnosti závisí od konkrétnej banky, ktorá zohľadňuje vek žiadateľa. Hypotéka by mala byť splatená najneskôr do 65. roku života. V niektorých prípadoch sú banky ochotné predĺžiť dobu splácania na 40 rokov, resp. nastaviť splatnosť úveru až do 70. roku života.