Darovanie nehnuteľnosti s možnosťou vrátenia daru

Nehnuteľnosť môže byť nadobudnutá niekoľkými spôsobmi. Previesť byt, rodinný dom alebo pozemok do osobného vlastníctva je možné aj darovaním. Podmienkou získania majetku je darovacia zmluva a splnenie povinností, ktoré z titulu nadobudnutia nehnuteľnosti novému vlastníkovi vyplývajú.

Darovanie nehnuteľnosti zo zákona

Podmienky darovania nehnuteľnosti určuje Občiansky zákonník. Podľa zákona ide o úkon, pri ktorom darca obdarúva obdarovaného, pričom za darovanie nehnuteľnosti od osoby prijímajúcej dar nepožaduje finančnú odplatu. Občiansky zákonník pri darovaní nehnuteľnosti vylučuje aj inú odplatu vo forme nefinančných protislužieb. Právny akt darovania je naplnený súhlasom s prijatím daru zo strany obdarovaného. Celý proces sa spečatí darovacou zmluvou, na základe ktorej nový vlastník nadobudne predmetnú nehnuteľnosť.

Kto môže darovať nehnuteľnosť

Zákon neurčuje, v akom vzťahu musí byť darca a obdarovaný. Podmienkou darovania je len právoplatné vlastníctvo predmetnej nehnuteľnosti. Tento štatút umožňuje darcovi zveriť nehnuteľnosť do vlastníctva deťom, príbuzným alebo inej osobe, ktorá s ním nie je v žiadnom príbuzenskom vzťahu. Obdarovaný musí byť spôsobilý na právne úkony. Právo nadobudnúť nehnuteľnosť má aj neplnoleté dieťa, no pri akte darovania ho musí zastupovať zákonný zástupca. Nehnuteľný majetok môžu získať aj právnické osoby vrátane nadácií a občianskych združení. Príjemcom nehnuteľného daru sa môže stať aj štát.

Aká nehnuteľnosť môže byť darovaná

Predmetom darovania môže byť obytná aj komerčná nehnuteľnosť, ktorá je v osobnom vlastníctve darcu. Ak je byt, dom alebo komerčný objekt v podielovom spoluvlastníctve, darovaný môže byť aj samostatný spoluvlastnícky podiel bez celej nehnuteľnosti, no len so súhlasom všetkých spoluvlastníkov. Aj v tomto prípade platí, že majiteľom spoluvlastníckeho podielu musí byť darca. Pri darovaní domu je možné darovať súčasne pozemok, na ktorom stavba stojí. Zákon umožňuje pristúpiť aj k osobitnému darovaniu domu a pozemku dvom odlišným vlastníkom.

Podmienkou je darovacia zmluva

Každý prevod vlastníctva nehnuteľnosti formou darovania vrátane osobitného darovania domu a pozemku vyžaduje darovaciu zmluvu. Podľa zákona musí mať písomnú formu, inak akt darovania nie je právoplatný. Darovanie nehnuteľnosti sa tým líši od darovania hnuteľného majetku, pri ktorom postačí ústna forma. Zmluva nadobúda platnosť podpismi zmluvných strán, ktoré musia byť úradne overené. Vzhľadom na klauzulu o bezodplatnom darovaní nesmie byť darovacia zmluva kombinovaná s kúpno-predajnou či inou zmluvou, ktorá vedie k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Čo obsahuje darovacia zmluva

Zmluvné strany – V každej darovacej zmluve musia byť uvedení účastníci aktu darovania. Dokument definuje, kto je darca a kto obdarovaný. Obsahuje osobné údaje účastníkov. Ak je účastníkom právnická osoba, uvádzajú sa identifikačné údaje spoločnosti alebo organizácie.

Predmet darovania – Pri spísaní darovacej zmluvy je potrebné presne určiť, čo je darom. Pri darovaní nehnuteľnosti sa vyžaduje podrobnejší opis bytu alebo domu. Z opisu vyplýva, o akú nehnuteľnosť ide. Pri darovaní bytu sa uvádza aj súpisné číslo bytového domu a číslo parcely, na ktorej stojí. Parcelu s označením katastrálneho územia je potrebné uviesť aj v zmluve o darovaní pozemku.

Spôsob odovzdania daru – Transparentný priebeh darovania nehnuteľnosti zabezpečí aj uvedenie spôsobu odovzdania daru. Ide o dátum a miesto, kedy a kde bude nehnuteľnosť odovzdaná novému majiteľovi.

Dátum podpísania zmluvy – V záverečnej časti zmluvy sa uvádza miesto jej uzatvorenia. Doplnené je o dátum podpísania dokumentu, ktorý sa zároveň stáva dátumom nadobudnutia účinnosti zmluvy. Deň podpísania zmluvy nie je momentom nadobudnutia nehnuteľnosti.

Darovanie nehnuteľnosti s vecným bremenom

Súčasťou darovacej zmluvy môže byť zriadenie vecného bremena. Ťarcha vzniká pri zaistení doživotného užívania predmetnej nehnuteľnosti darcom. Bývalý vlastník môže na základe vecného bremena ďalej bývať v nehnuteľnosti, ktorú daroval novému majiteľovi. Vecné bremeno sa ako ťarcha zapisuje do listu vlastníctva. Platnosť nadobúda v deň vkladu do katastra a ak nie je neskôr zrušené, ostáva zapísané v liste vlastníctve aj po nadobudnutí nehnuteľnosti ďalším majiteľom.

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti

Darovaná nehnuteľnosť sa stáva právoplatným vlastníctvom obdarovaného až pri vklade do katastra nehnuteľností. Moment nadobudnutia pri zápise do katastra je rovnaký ako pri získaní nehnuteľnosti kúpou alebo zámenou. Dátum nadobudnutia je kľúčový najmä kvôli vzniku daňovej povinnosti a zdaneniu príjmov z prípadného predaja nehnuteľnosti, ktorú obdarovaný ako nový majiteľ neskôr predá.

Daň pri darovaní nehnuteľnosti

Získanie nehnuteľnosti do osobného vlastníctva je nepeňažným príjmom. Samotné prijatie daru vo forme nehnuteľnosti zdaneniu nepodlieha. Nový majiteľ nemusí priznať získanie nehnuteľnosti v daňovom priznaní k dani z príjmu. Daňová povinnosť mu vzniká len pri následnom predaji predmetného nehnuteľného majetku na základe kúpno-predajnej zmluvy, ak ho predá do 5 rokov od momentu nadobudnutia nehnuteľnosti. Po uplynutí 5 rokov odo dňa vkladu do katastra daňová povinnosť zaniká. Predávajúci je od zdanenia príjmu z predaja nehnuteľnosti zo zákona oslobodený a získaný výnos nemusí zahrnúť do daňového priznania. Oslobodenie od dane z predaja sa nevzťahuje na daň z nehnuteľností, ktorá sa platí mestu alebo obci. Ide o miestnu daň, ktorú vyrubuje mesto alebo obec. Majiteľ ju platí každý rok dovtedy, kým je právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti.

Možnosť zrušenia darovacej zmluvy

K predaju nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním a zdaneniu príjmu z jej predaja nemusí prísť, ak je darovacia zmluva napadnutá a darca iniciuje jej zrušenie. Za určitých okolností si môže uplatniť zákonné právo na vrátenie daru. Podľa Občianskeho zákonníka je dôvodom na vrátenie nehnuteľnosti hrubé porušovanie dobrých mravov zo strany obdarovaného. Ak prijímateľ daru odmietne, darca sa môže obrátiť na súd a požadovať vrátenie daru súdnou cestou. Právo vrátiť dar má aj obdarovaný. Využiť ho môže v situácii, keď ho darca neupozornil na poškodenia a chyby v stave nehnuteľnosti. Keďže darovanie je bezodplatný akt, darca nie je povinný dať chyby do poriadku. Zo zákona mu vyplýva iba povinnosť upozorniť na ne obdarovaného. V prípade zatajenia nedostatkov môže obdarovaný darovaný majetok vrátiť a darca ho musí prijať. Ak príde k vráteniu nehnuteľnosti z iniciatívy darcu či obdarovaného a druhá strana s návrhom obsahujúcim darovaciu zmluvu a listinné dôkazy o porušovaní dobrých mravov súhlasí, účastníci darovacej zmluvy spíšu dohodu o vrátení daru. Dokument poslúži ako podklad katastrálnemu úradu, ktorý prepíše vlastnícke právo späť darcovi. Ak sa účastníci nedohodnú a nehnuteľnosť bude vrátená súdnym rozhodnutím, kataster prepíše vlastnícke právo na základe záznamu zo súdu. Týmto úkonom sa spečatí zánik darovacieho vzťahu.